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資本介入租房市場應緊急剎車

2020-01-17 03:07:18来源:励志吧0次阅读

最近一段时间,各大城市特别是一线城市房租不断上涨备受关注媒体报道显示,今年前7个月,北京、上海、深圳等城市房租总体涨幅超过两位数,局部地区甚至出现了50%~100%的非正常上涨房租上涨原因是多方面的,而社会资本大规模介入之后对原有租房市场秩序的冲击,正成为新的矛盾焦点所在

很长一段时间内,散租在我国住房租赁市场占据着主导地位,大量个别的出租人和大量个别的承租人自由交易,市场处于自由竞争状态与欧美一些城市干预租赁市场产生的种种严重弊端相比,我国的住房租赁市场灵活、高效、公平尽管此前十余年房租整体上涨甚至在某个阶段涨幅很大,但它主要反映货币和经济宏观层面的问题,微观层面上看,非市场因素干扰少,市场运行良好

但这一高效灵活的市场近年来有逐渐被人为破坏的危险在“租售并举”的大背景下,行政之手开始介入住房租赁市场,相继出台政策,鼓励发展所谓的长租公寓即是其中内容之一在政策支持之下,开发商、地产中介、金融资本等三路资本开始大规模地介入住房租赁市场它们要么整租城中村进行再包装,要么是集中控制一片房源,要么控制分散的房源并通过互联形成统一供应,成为“出租大户”、超级“二房东”,散租占绝对主导地位的市场结构受到冲击,其巨大的负面影响已经显现

长租公寓对租房市场的负面影响有三:一是在房主和租户之间,凭空多出一个从中食利的中间环节;二是长租公寓经营者为了尽快抢占市场份额或为了取悦投资人,疯狂开展“跑马圈地”,哄抬底租,并大幅提高转租价格获利;三是各类二房东们在特定区域内基本垄断了可租房源,形成了对租户的不对称优势,由此形成垄断价格,成为剥削者

国家“租购并举”政策本意是在高房价之下让无力购房者通过租赁方式解决居住问题,但有关部门和一些城市曲解了“租购并举”原意,制定的政策不但没有解决问题,反而加剧了中低收入者的住房困难

意图解决散租市场租赁合同不稳定、租期短等问题,是鼓励发展长租公寓的理由之一散租市场之所以租期短、涨租频繁,是供求关系和货币因素的双重作用的结果,培植一个“二房东”不可能改变供求格局,更无法影响货币供给,错误理解问题背后的原因,以人为的微观干预政策来解决宏观问题,除了增加一个额外的中间层,加重人们负担,不可能改变房租的运行趋势

发展规模化的出租企业,是鼓励发展长租公寓的另一个理由不得不指出的是,政策制定者缺乏经济学常识,房屋租赁不是制造业,何来规模效应“二房东”的价值本来就令人怀疑,通过政策来鼓励规模化经营的“二房东”更是匪夷所思,其唯一的结果就是引发市场力量失衡,在城市弱势人群伤口上再撒一道盐

提高租赁市场层次和服务水平,是发展长租公寓的第三个理由,这一理由同样不能成立如果居民收入提高,从而提高了对租住房的品质要求,那么它就会导致高质量好环境房屋租金上涨和低质量房屋租金下降,这将自动引导市场升级通过外力强行提高住房品质,只会造成供求错位,不但不能为低收入阶层解决租房问题,反而是断其生路今年6月份,某龙头房企进驻富士康周边城中村进行改造,引发了富士康员工的巨大恐慌,就反映出对这种“高品质”住房的需求实际上并不存在,只能让消费者无所选择而被迫接受

当然,一些城市之所以热衷于以提升居住环境为由支持企业搞长租公寓,背后很可能隐藏着不便明说的驱赶“低端人口”的动机

目前,局部地区房租失控式上涨,仅仅是各路资本进入租房市场的一个短期负面效应有人预测,2019~2020年全国长租公寓的规模将达到 000万间,如果政策上不改弦更张,资本在租房市场的力量将越来越大,一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”横行的垄断市场的危险,届时租房市场将很可能重蹈房地产市场的覆辙

政策制定者应该意识到,“租购并举”要想发挥作用,核心是提供增量可出租房源,除此之外的任何政策措施都会无一例外地让矛盾更加激化,培植一批超级“二房东”无异于与虎谋皮当下的政策亟待修正,2017年住建部起草的《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)中第五条中“鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁筹集房源”的内容应果断取消第十六条中规定“自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记”,也应该改为“自然人转租住房不得高于一定规模”

有关部门应该做到以人为本,回归基本常识,总之,鼓励资本进入存量租房市场的政策应该紧急刹车

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